Значительное число инвесторов, среди которых как физические, так и юридические лица, вкладывают денежные средства в строительство жилых домов, офисных центров, различных сооружений, иных объектов недвижимости. На практике им приходится сталкиваться с различными сложностями в применении Закона об участии в долевом строительстве, а также изучать всю необходимую документацию компании-застройщика. По этим причинам многие из них предпочитают обращаться к специалистам. Процесс приобретения квартиры или иного объекта недвижимости на этапе строительства достаточно сложный, и нужно подойти к нему максимально ответственно. Новый Закон лучше защищает права граждан, однако злоупотребления возможны и в рамках данного Закона. Кроме того, в договорах, предлагаемых покупателям квартир, могут быть условия, устанавливаемые по соглашению сторон, которые могут быть неприемлемы для гражданина.

Несмотря на то что Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу достаточно давно, подавляющее большинство квартир в новостройках продолжает продаваться в обход данного Закона. Следовательно, велика вероятность, что понравившаяся покупателю квартира будет продана ему в обход более-менее четко регламентированного действующим законодательством договора.

Таким образом, чтобы максимально ответственно подойти к такому важному шагу, следует придерживаться некоторых обязательных требований, установленных действующим законодательством и сложившихся с учетом большой судебной практики.

Подготовка к сделке покупки квартиры

Для того чтобы не оказаться без денег и без квартиры, следует обязательно выяснить следующее: как долго застройщик работает на рынке недвижимости; есть ли у него опыт строительства именно той категории зданий, которая вас интересует; какова организационно-правовая форма компании, в которую вы решили обратиться? Проще всего выяснить стаж застройщика на рынке недвижимости – практически у всех солидных строительных компаний есть собственные сайты в сети Интернет, подробная информация об объектах публикуется в СМИ. Кроме того, существуют ассоциации и союзы компаний, занимающихся строительством и продажей недвижимости, например, такие, как Российская гильдия риелторов. Будет полезно собрать сведения о том, что компания уже построила, над какими объектами она собирается работать в ближайшее время. Один из индикаторов состоятельности и серьезности застройщика – наличие у него четких планов. Если компания планирует в ближайшие два года строительство других жилых зданий, то дом, в котором вы хотите купить квартиру, наверняка не первый и не последний ее объект.

Далее следует убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов.

Застройщик в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве обязан представить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:

- учредительные документы;

- свидетельство о государственной регистрации;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

- аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.

Помимо этого, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

- разрешение на строительство;

- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено законом;

- проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Как было сказано выше, часто квартиры в новостройках предлагают к

Продаже не только застройщики, но и соинвесторы строительства. В этом случае потенциальному покупателю предоставляют типовой договор между ними. В договоре указывается, какое количество квартир, какие именно и какой площади будут переданы соинвестору после окончания строительства. Следует убедиться, что предлагаемая к продаже квартира входит в их число, а также поинтересоваться у застройщика о следующей информации:

- в полном ли объеме продавец выполняет обязательства по соинвестированию;

- не были ли подписаны дополнения к предъявленному покупателю договору, предусматривающие сокращение количества передаваемых соинвестору квартир, и не входит ли в их число приобретаемая покупателем квартира.

Имейте в виду, что при уступке права требования обязательства по предоставлению квартиры возникают непосредственно у первоначального застройщика, и поэтому в договоре нельзя предусмотреть какие-либо положения, кроме тех, которые уже есть в инвестиционном договоре, право требования по которому уступается, без согласования со строительной компанией. При подписании договора необходимо проверить помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, также наличие документов, дающих право на строительство дома.

1. Инвестиционный контракт с администрацией органа местного самоуправления.

2. Договор аренды земельного участка для строительства.

3. Разрешение на строительство, разрешение на производство строительно-монтажных работ.

4. При необходимости – иные документы (акты экологической экспертизы и другие).

Следует помнить, что все указанные рекомендации касаются прежде всего покупателей-дольщиков, заключивших договоры до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве.

В предлагаемом к подписанию договоре также должны содержаться следующие условия.

1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. При этом могут указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры (объекта). Например, план, на котором квартира была бы обозначена каким-либо образом.

2. Срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, в пределах какого-то временного отрезка.

3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.

4. Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. В случае если законодательство о защите прав потребителей применить не удастся, неустойка за просрочку сдачи дома в эксплуатацию будет взыскиваться на основании договора.

5. Механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока.

6. Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).

7. Гарантия застройщика о том, что на квартиру отсутствуют права третьих лиц, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае если обнаружится наличие прав третьих лиц.

8. Положение о том, в каком порядке оплачиваются коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру.

9. Обязанность застройщика выдать покупателю на руки документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру после приемки дома в эксплуатацию по требованию покупателя (часто бывает, что застройщик умышленно затягивает оформление собственности на новостройку, требуя доплат и т. п.).

Заключение договора о приобретении квартиры, вступление договора о приобретении квартиры в силу

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве договор долевого участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такой договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре данных условий такой договор считается незаключенным.

В таком договоре обязательно указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, но только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать квартиры, входящие в состав одного многоквартирного дома или в состав блок-секции одного многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, на что также указывается в договоре долевого участия в строительстве.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Договор долевого участия в строительстве считается заключенным и вступает в силу только после проведения государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы УКРАИНЫ.

В соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве договор долевого участия в строительстве и уступка прав требований по данному договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом госкомиссии. Подписание данного акта означает, что дом признан соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а также иным предъявляемым к жилым зданиям нормативам и требованиям.

В соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства покупателю не позднее предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока. При этом не допускается досрочного исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче квартиры.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, не соответствующим условиям договора долевого участия в строительстве о качестве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры до исполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков.

В случае если покупатель принимает квартиру по договору, не попадающему под действие Закона об участии в долевом строительстве, следует внимательно изучить условия договора. В худшем случае покупатель может стать собственником квартиры, не соответствующей требованиям к жилым помещениям. В договоре инвестирования могут быть предусмотрены дополнительные требования к квартире (наличие или отсутствие чистовой отделки, межкомнатных перегородок).

При наличии спора между покупателем и застройщиком необходимо обратиться в экспертную организацию для подготовки заключения и написать мотивированную претензию застройщику. В случае отказа в ее удовлетворении – обращаться в суд. В то же время нельзя требовать производства работ, не предусмотренных в договоре, если квартира соответствует предъявляемым законодательством к жилым помещениям требованиям. О требованиях, предъявляемых к жилым помещениям, мы говорили в начале этой книги.

Покупателю стоит учесть, что сдача дома госкомиссии, передача ему квартиры застройщиком и оформление прав собственности на жилье – совсем не одно и то же.

После осуществления обмеров органами технической инвентаризации жилых помещений, составления паспорта домовладения, присвоения адреса и производства иных необходимых действий застройщик подает документы на регистрацию права собственности в Федеральную регистрационную службу УКРАИНЫ.

В соответствии с Законом о долевом участии в строительстве право собственности участника долевого строительства на квартиру подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиры являются документы, подтверждающие факт его постройки, – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче квартиры. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

Однако срок, в течение которого застройщик обязан это сделать, в Законе об участии в долевом строительстве не оговаривается. Именно поэтому покупателю имеет смысл включить в договор пункт о максимальном сроке оформления прав собственности на приобретенную квартиру. При этом заранее стоит отказаться от каких-либо иллюзий: обязать застройщика оформить право собственности в течение двух месяцев после подписания передаточного акта покупателю не удастся.

Процесс оформления документов достаточно длительный и может осуществляться в течение нескольких месяцев. Нередки случаи, когда застройщик затягивает подачу документов на регистрацию (например, необоснованно требуя доплаты). В этом случае гражданин вправе получить документы и самостоятельно подать их в регистрирующий орган или привлечь для этого грамотного специалиста.

Порядок проведения государственной регистрации прав описан в ст. 13 закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Кроме прав в отношении своей собственности гражданин несет также и обязанности, предусмотренные действующим законодательством. Собственник обязан самостоятельно нести бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК УКРАИНЫ), использовать жилое помещение с соблюдением норм и правил, предусмотренных для эксплуатации жилого фонда, не нарушать при использовании своего жилого помещения интересы соседей и пр.

Помимо ГК УКРАИНЫ, права и обязанности собственника регулируются и Жилищным кодексом (ЖК УКРАИНЫ). А именно – жилищные права и обязанности. Согласно ст. 10 ЖК УКРАИНЫ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК УКРАИНЫ, другими и законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Таким образом, жилищные права и обязанности возникают – 1 – :

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах (в случае полной выплаты паевого взноса (ст. 129 ЖК УКРАИНЫ);

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Обратите внимание, что покупатель, приобретший квартиру в доме-новостройке и еще не имеющий документов, подтверждающих государственную регистрацию его права собственности, не является собственником квартиры. Такому покупателю принадлежат только права, которые в дальнейшем, когда дом-новостройка будет возведен и принят в эксплуатацию, позволят ему получить квартиру в собственность и оформить свое право в установленном законом порядке.

Однако в настоящее время существует практика, согласно которой квартира в доме-новостройке передается покупателю до момента оформления права собственности покупателя на данную квартиру. В данной ситуации такой покупатель существенно отличается от покупателя квартиры на вторичном рынке жилья – собственника, могущего свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой.

У покупателя квартиры в новостройке до оформления права собственности фактически существует только право пользования квартирой, переданной ему застройщиком по акту приемки-передачи. Распоряжаться квартирой (в том числе продать или сдать внаем) в юридическом смысле покупатель не вправе.

Но возможность продать квартиру в новостройке и до оформления права собственности все-таки существует. Данная сделка не является сделкой купли-продажи, предусмотренной действующим законодательством, а осуществляется иным образом, путем заключения договора уступки прав требования (цессии).

По договору уступки прав требования первоначальный покупатель квартиры в доме-новостройке может уступить свои права и обязанности, вытекающие из договора, по которому он приобретал квартиру в доме-новостройке, другому лицу за плату.

При заключении договора уступки прав требования следует обязательно уведомлять застройщика/инвестора, т. е. лицо, у которого были приобретены первоначальным покупателем права на квартиру в доме-новостройке, в противном случае уступка будет считаться недействительной.

Многие компании также практикуют такую форму оформления передачи прав на квартиру в доме-новостройке от одного покупателя – физического лица к другому, как подписание дополнительного соглашения к основному договору о приобретении квартиры, в котором указывается на замену одного покупателя другим.

С покупкой квартиры собственник становится обладателем прав на предоставление ему коммунальных услуг, а именно – 1 – :

- 1 – См.: п. 51 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства УКРАИНЫ от 23 мая 2006 г. N 307).

А) получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу;

Б) получать от исполнителя сведения о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг (лично или через своего представителя);

В) получать от исполнителя акт о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и об устранении выявленных недостатков в установленные сроки;

Г) получать от исполнителя информацию об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты;

Д) быть в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам или договором полностью или частично освобожденным от оплаты коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредоставления коммунальных услуг;

Е) требовать уплаты исполнителем неустоек (штрафов, пеней) при непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества в порядке и случаях, предусмотренных и законами и договором;