Институты совместного инвестирования Украины являются аналогами трастов или взаимных фондов стран Западной  Европы  и  США.

В развитых странах трасты, инвестирующие в недвижимость, успешно работают уже около полувека. История их развития начинается с XIX столетия. Первый институт совместного инвестирования (или Mutual Fund - взаимный фонд) образовался в Великобритании еще в 1831 году. Однако отправной точкой зарождения ИСИ здесь принято считать 1931 год, когда был создан The First British Fixed Trust.

В США взаимные фонды впервые появились в 1924 году. А с принятием в 1940 году Акта об инвестиционных компаниях в Соединенных Штатах началось активное развитие индустрии взаимных фондов. Знаменитый закон Президента США «Положение о налогообложении инвестиционных трастов», возвращающий льготный режим для успешной работы (REITs), создал условия для устранения двойного налогообложения – основного дохода фондов и его учредителей.

На сегодняшний день по количеству институтов совместного инвестирования и величине их чистых активов США являются бесспорным лидером в мире. Далее идут такие страны, как Франция, Япония, Люксембург и Великобритания.

Структура функционирования такого инвестиционного продукта проста и прозрачна: инвестору, который обладает сравнительно небольшим капиталом, предлагается стать совладельцем крупного объекта недвижимости (например, крупного офисного, либо торгового центра), путем приобретения ценных бумаг фонда. В случае успешного осуществления проекта инвестор получает постоянный доход в виде поступающих девидентов, которые включают в себя арендную плату, выплачиваемую арендодателями, а также инвестиционного дохода от роста стоимости созданной  недвижимости.

Доля недвижимости в портфелях инвесторов различна, она колеблется от нескольких процентов самых агрессивных инвесторов, в основном работающих на рынок акций, до более 80% у той самой ощутимой части инвесторов, работающих непосредственно с самой недвижимостью.

К 1994 г. в США насчитывалось более 4300 взаимных фондов и в последние 10-15 лет наблюдается стабильный и динамичный рост вкладов населения во взаимные фонды. По данным американских аналитических служб этот показатель к 1992 г. составил почти 1,75 трлн дол. Доля сбережений американцев, направляемых на депозитные банковские вклады, непрерывно падает, а доля вкладов в инвестиционные взаимные фонды растет, и это связано, прежде всего, с более высокой доходностью различных фондов, более широкими их возможностями. Причем доля банковских вкладов падает, несмотря на то, что банковские вклады до определенного уровня чаще всего застрахованы или гарантируются государством, а вклады в инвестиционные фонды не имеют таких гарантий и по определению значительно более рискованные.

В настоящее время фонды США отличаются друг от друга особенностями поставленных задач, видами и уровнями рисков, структурой портфеля инвестиций, финансовыми результатами и т.д.

В Украине зарегистрировано несколько десятков ИСИ. Их деятельность регулируется Законом Украины «Об институтах совместного инвестирования» № 2299-III от 15.03.2001 г.

Определение ИСИ сводится к следующему: это «корпоративный или паевой инвестиционный фонд, который осуществляет деятельность, связанную с объединением, привлечением денежных средств инвесторов с целью получения дохода от вложения их в ценные бумаги, корпоративные права и недвижимость».

Управление активами ИСИ осуществляет компания по управлению активами (КУА).

Компания по управлению активами - хозяйственное общество, осуществляющее профессиональную деятельность по управлению активами ИСИ на основании лицензии, выдаваемой Комиссией. Это структура, которая выполняет функции инвестиционного управляющего.

Сочетание деятельности по управлению активами с другими видами профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг не допускается. Компания по управлению активами может одновременно осуществлять управление активами нескольких ИСИ.

Вознаграждение компании по управлению активами (кроме компании по управлению активами венчурного фонда) устанавливается в соотношении к стоимости чистых активов ИСИ.

На практике довольно удобной организационно-правовой формой является общество с ограниченной ответственностью.

Уставной фонд КУА должны быть полностью сформирован денежными средствами и составлять на день регистрации КУА сумму, эквивалентную не меньше чем 1000000 евро по официальному курсу НБУ.

КУА должна поддерживать размер собственного капитала на уровне, не меньше суммы, эквивалентной 200000 евро по официальному курсу НБУ.

Доля государства в уставном фонде (капитале) КУА не может превышать 10 процентов.

Ограничения на участие нерезидентов в уставном фонде (капитале) КУА не предусматриваются. На практике известны действующие КУА, которые имеют среди участников иностранных субъектов.

Деятельность по управлению активами ИСИ производится КУА на основании лицензии, выданной ГКЦБФР по предоставлению саморегулирующей организации на рынке ценных бумаг (Лицензионные условия № 341). Законодательство устанавливает ряд требований к КУА как условия для получения лицензии.

Например, наличие не меньше трех сертифицированных специалистов, которые получили в установленном порядке квалификационное свидетельство специалиста по управлению активами (в томе числе руководитель), и двух таких же специалистов на каждое отдельное подразделение (в том числе руководитель) (п.6 главы 1 раздела II Лицензионных условий № 341). Кроме того, существуют ограничения на совместительство работы директоров КУА в других КУА.

Необходимо обратить внимание на следующие особенности деятельности КУА:

• КУА не может совмещать свою деятельность с другими видами профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг;
• КУА может одновременно осуществлять управление несколькими ИСИ. При заключении договоров с новыми ИСИ КУА должна проинформировать об этом в 15-дневный срок наблюдательные советы ИСИ, с которыми уже заключены договоры, ГКЦБФР и Антимонопольный комитет;
• КУА венчурного фонда принимает участие в управлении деятельностью эмитента, корпоративные права которого находятся в активах фонда, активами которого КУА управляет;
• КУА осуществляет операции с ценными бумагами в соответствии с требованиями действующего законодательства с привлечением агентов (торговцев ценными бумагами) путем заключения соответствующих договоров.

Итак, процедура создания КУА на практике охватывает следующие стадии:

1. создание юридического лица (наиболее удобно — в форме общества с ограниченной ответственностью) и проведение его государственной регистрации, формирование уставного фонда (капитала);
2. обучение специалистов, получение ими сертификатов от ГКЦБФР;
3. получение в саморегулирующейся организации ходатайства для ГКЦБФР о получении лицензии на осуществление деятельности по управлению активами;
4. вступление вновь созданной КУА в саморегулирующуюся организацию;
5. получение лицензии в ГКЦБФР.

ИСИ, которые могут быть созданы на территории Украины, можно классифицировать в зависимости от критериев, приведенных в ст.4 Закона об ИСИ.

В зависимости от порядка деятельности, а именно исполнения обязательств по выкупу ценных бумаг, эмитированных ИСИ, они могут быть открытого, интервального или закрытого типа:

• ИСИ открытого типа или КУА обязан выкупить эмитированные им или КУА ценные бумаги в любой момент по требованию инвесторов;
• ИСИ интервального типа обязан выкупить эмитированные им или КУА ценные бумаги по требованию инвесторов в течение обусловленного в проспекте эмиссии срока, но не реже одного раза в год;
• ИСИ закрытого типа не несет обязательств по выкупу эмитированных им или КУА ценных бумаг до момента его реорганизации или ликвидации.

Дивиденды по ценным бумагам ИСИ открытого и интервального типа не начисляются и не выплачиваются.

Исходя из планируемого срока деятельности, ИСИ могут быть срочные или бессрочные:

• срочные ИСИ создаются на определенный срок, указанный в проспекте эмиссии, по истечении которого ИСИ ликвидируется или реорганизуется. ИСИ закрытого типа может быть только срочным;
• бессрочные ИСИ создаются на неопределенный срок.

Исходя из требований, предъявляемых к структуре активов ИСИ, они могут быть диверсифицированными и недиверсифицированными:

• по диверсифицированному ИСИ существует много ограничений и требований к структуре его активов: по объектам инвестирования, удельному весу приобретенных ценных бумаг одного эмитента, «качеству» активов (допуск ценных бумаг к торгам на фондовой бирже или в торгово-информационной системе, получение рейтинговой оценки). ИСИ открытого и интервального типа могут быть только диверсифицированными;
• по недиверсифицированному ИСИ таких ограничений и требований меньше. В частности, у недиверсифицированного ИСИ стоимость ценных бумаг, не допущенных к торгам на фондовой бирже или в торгово-информационной системе и не получивших рейтинговую оценку, и недвижимости может составлять не более 50 процентов стоимости его активов (ст.34 Закона об ИСИ).

Закон об ИСИ оговаривает два типа, в рамках которых может функционировать ИСИ:

• корпоративный инвестиционный фонд (далее — КИФ). Он является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме открытого акционерного общества (далее — ОАО), и эмитирует акции, приобретаемые инвесторами. КУА по договору осуществляет управление активами КИФ;
• паевой инвестиционный фонд (далее — ПИФ). Он не является юридическим лицом, а активами, которые принадлежат инвесторам на праве общей долевой собственности и управляются КУА. КУА организует размещение инвестиционных сертификатов ПИФ, приобретаемых инвесторами.

Разновидностью недиверсифицированного ИСИ является венчурный фонд — закрытый ИСИ, который осуществляет исключительно частное размещение ценных бумаг собственного выпуска (то есть без открытой продажи, путем непосредственного предложения заранее определенному кругу лиц) и активы которого более чем на 50 процентов состоят из корпоративных прав и ценных бумаг, не допущенных к торгам на фондовой бирже или в торгово-информационной системе. Участниками венчурного фонда могут быть только юридические лица. Венчурный фонд обладает рядом дополнительных преимуществ перед другими ИСИ.

В составе расходов, связанных с функционированием ИСИ, можно назвать:

• вознаграждение в пользу КУА за осуществление операций по управлению активами ИСИ. Вознаграждение компании, управляющей активами венчурного ИСИ, не может превышать 5 процентов средней стоимости чистых активов ИСИ (для венчурных ПИФ — 5 процентов от фактически размещенной среднегодовой совокупной номинальной стоимости инвестиционных сертификатов ПИФ) и 5 процентов от разницы между доходами, полученными от реализации активов ИСИ, и расходами на их приобретение;
• вознаграждение хранителю, регистратору, аудитору, независимому оценщику, торговцу ценными бумагами, нотариусу, депозитарию;
• оплату регистрационных услуг (государственная пошлина и пр.);
• расходы на изготовление бланков ценных бумаг (при выпуске акций или инвестиционных сертификатов в бездокументарной форме);
• расходы на расчетно-кассовое обслуживание;
• оплату стоимости публикации обязательной информации о деятельности ИСИ;
• расходы, связанные с содержанием недвижимого имущества, если оно входит в состав активов ИСИ;
• расходы на обучение и сертификацию специалистов;
• заработную плату членов наблюдательного совета фонда.

Спрогнозировать общую сумму указанных расходов затруднительно: она во многом зависит от интенсивности деятельности КУА и ИСИ. ГКЦБФР, тем не менее, устанавливает предельную величину расходов, которые могут возмещаться за счет активов ИСИ. Она составляет 5 процентов средней стоимости чистых активов ИСИ, находящихся в управлении в течение финансового года.

Корпоративный инвестиционный фонд

КИФ – создается соответственно законодательству о деятельности акционерных обществ. Фонд действует на основании устава и регламента.

Размер уставного фонда (капитала) ИСИ должен отвечать требованиям уставного фонда (капитала) ОАО (не меньше чем 1250 минимальных заработных плат).

Корпоративный инвестиционный фонд может быть открытым, интервальным или закрытым. Также он может быть диверсифицированным и недиверсифицированным.

Участниками КИФ могут быть только юридические лица. КИФ не может быть основано юридическими лицами, в уставном фонде (капитале) которых доля государства или органов местного самоуправления превышает 25 процентов.

Органами управления фонда являются:

• Общее собрание акционеров.
• Наблюдательный совет.

Установленные законодательством и уставом, полномочия общего собрания не могут передаваться наблюдательному совету. Стоит обратить внимание, что не предусмотрено образование ревизионной комиссии, следовательно, эти функции выполняет наблюдательный совет.

Регламент корпоративного инвестиционного фонда утверждается учредителями фонда. Изменения в регламенте утверждаются общим собранием акционеров. Регламент и изменения к нему подлежат регистрации в ГКЦБФР.

После проведения государственной регистрации КИФ как юридического лица и полной уплаты начального уставного фонда корпоративный фонд подлежит регистрации в Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку.

На момент регистрации КИФ должен соблюсти следующие процедуры:

• утвердить регламент ИСИ (документ, содержащий основные данные об ИСИ, в частности, инвестиционную декларацию (направления инвестирования));
• заключить договор с КУА, имеющей лицензию на управление активами;
• заключить договор с аудитором (аудиторской фирмой). Кроме того, требуется предоставить оригинал аудиторского заключения о полной уплате начального уставного фонда (капитала);
• заключить договор с независимым оценщиком недвижимого имущества;
• заключить договор с регистратором или депозитарием;
• заключить договор с хранителем.

Регистрация выпуска акций с целью формирования начального капитала ИСИ осуществляется в общем порядке, предусмотренном для ОАО.

Акции КИФ должны быть только простыми именными. Отчет о результатах размещения ценных бумаг ИСИ подает КУА органам ГКЦБФР. ГКЦБФР на протяжении 15 дней после получения отчета постановляет решение о соответствии ИСИ требованиям относительно минимального объема активов.

Исключительным видом деятельности КИФ есть общее инвестирование. Не меньше чем 70 процентов среднегодовой стоимости активов, которые принадлежат ИСИ на правах собственности, должны быть вложено в ценные бумаги. Требования к структуре активов ИСИ применяются через 6 месяцев после его регистрации в ГКЦБФР. КУА обязана подать в органы ГКЦБФР ведомости, которые подтверждают соблюдение норм о структуре активов ИСИ.

КИФ не имеет права эмитировать и размещать другие ценные бумаги, кроме акций, привлекать займа или кредит в размере, который превышает 10 процентов его активов, предоставлять активы под залог в интересах третьих лиц и т.п.

КИФ не имеет права отказываться от выкупа собственных акций. Инвесторы могут приобретать акции только за денежные средства. Фонд не имеет права размещать свои акции по цене, которая ниже номинальной стоимости и ниже стоимости чистых активов корпоративного инвестиционного фонда в расчете на одну акцию.

КМФ должен ликвидироваться, если вследствие выкупа им акций стоимость его активов становится меньше первоначального уставного фонда (капитала). ГКЦБФР может в ряде случаев возбуждать в судебном порядке вопрос о ликвидации фонда, т.е. сама Комиссия не может принять решение о ликвидации фонда. С момента принятия решения о ликвидации фонда ему запрещается размещать и выкупать свои акции.

Управление активами КИФ на основании соответствующего договора осуществляет КУА. В отношениях с третьими лицами КУА должна действовать от лица, в интересах и за счет ИСИ.

Таким образом, процедура создания КИФ, в частности, включает:

• проведение собрания учредителей, заключение договора об учреждении акционерного общества, уплату взносов учредителей в уставный фонд (капитал);
• регистрацию информации о выпуске ценных бумаг;
• проведение подписки на акции, регистрацию отчета о результатах подписки на акции;
• проведение учредительного собрания, утверждение Устава;
• регистрацию ОАО как юридического лица, постановку на учет в контролирующих органах;
• регистрацию выпуска акций в ГКЦБФР;
• утверждение Регламента ИСИ, заключение договоров с КУА, хранителем и прочими организациями;
• регистрацию Регламента ИСИ в органах ГКЦБФР, внесение КИФ в реестр ИСИ;
• регистрацию проспекта эмиссии и выпуска акций ИСИ в ГКЦБФР, размещение акций ИСИ;
• представление информации в ГКЦБФР о соответствии состава и структуры активов ИСИ.

Проведение полного комплекса мероприятий по созданию КИФ занимает около 4,5 месяцев.

Паевой инвестиционный фонд

ПИФ  – это специальный счет в банке с особым режимом работы. У каждого ПИФ есть свое название.

ПИФ не является юридическим лицом. Это несколько упрощает процедуру его создания, по сравнению с КИФ (поскольку не требуется регистрации юридического лица).

Паевые инвестиционные фонды могут быть открытого и интервального типа. Инвестор передает свои средства в управление фонду, покупая инвестиционные паи (инвестиционные сертификаты), которые выпускает (размещает) управляющая компания.

Отношения между инвесторами и КУА сконструированы по типу договора присоединения. Офертой в рамках данного договора присоединения выступает проспект эмиссии инвестиционных сертификатов. Акцептом (согласием на присоединение к данному до говору) является факт приобретения инвестиционного сертификата инвестором (ст.25 Закона об ИСИ).

Недвижимое имущество, которое составляет активы ПИФ, регистрируется в установленном порядка на имя КУА с соответствующей отметкой (по-видимому, о доверительном характере собственности). КУА является распорядителем данного имущества (ст.23 Закона об ИСИ).

Управляющая компания имеет возможность формировать и управлять несколькими фондами. Сам ПИФ не образует штат руководителей и служащих, что существенно снижает управленческие расходы.

Минимальный объем активов ПИФ не может быть меньше размера начального уставного фонда (капитала) КИФ (ст.22 Закона об ИСИ). Тем не менее, законодательство разрешает формировать его после регистрации фонда в реестре ИСИ и регистрации в ГКЦБФР проспекта эмиссии инвестиционных сертификатов вновь созданного фонда.

Участниками ПИФ являются инвесторы, которые приобрели инвестиционные сертификаты. Инвестиционные сертификаты выкупаются у владельцев в следующих случаях:

• в любое время, если ПИФ открытого типа;
• по заявке владельца с заранее установленной периодичностью, но минимум раз в год, если фонд интервального типа;
• при закрытии инвестфонда закрытого типа.

ПИФ создается по инициативе КУА путем приобретения инвесторами выпущенных ею инвестиционных сертификатов. Для создания ПИФ КУА должна разработать и зарегистрировать в ГКЦБФР регламент ИСИ, заключить договоры с аудитором (аудиторской фирмой), хранителем, регистратором или депозитарием, оценщиком недвижимого имущества, зарегистрировать ИСИ в реестре ГКЦБФР и организовать размещение инвестиционных сертификатов ИСИ (ст. 23 Закона об ИСИ).

На практике последовательность действий КУА при организации ПИФ выглядит следующим образом:

• получение положительного заключения в саморегулирующейся организации рынка ценных бумаг, которая объединяет компании по управлению активами, о соответствии регламента ИСИ действующему законодательству (занимает до 10 дней);
• заключение договоров с аудитором, регистратором и прочими организациями;
• регистрация регламента в ГКЦБФР, получение свидетельства о внесении ПИФ в Государственный реестр (занимает до 30 дней);
• регистрация выпуска инвестиционных сертификатов ПИФ и их размещение;
• представление в ГКЦБФР отчета о размещении инвестиционных сертификатов; вынесение решения ГКЦБФР о соответствии ИСИ требованиям к минимальному размеру активов;
• представление информации в ГКЦБФР о соответствии состава и структуры активов ИСИ требованиям законодательства по истечении 6-месячного срока с момента регистрации регламента ИСИ.

Осуществление полного комплекса мер по созданию венчурного ПИФ занимает 2 месяца с момента принятия решения о создании фонда.

Особенности деятельности паевого фонда определяются его регламентом: фонд не является хозяйственным обществом и не имеет устава. Регламент ИСИ - документ, определяющий особенности деятельности ИСИ. Из числа инвесторов может образовываться наблюдательный совет. Инвесторы ПИФа не вправе вмешиваться в деятельность компании по управлению активами (за исключением ряда случаев, предусмотренных законодательством).

Дивиденды по инвестиционным сертификатам открытого и интервального паевого инвестиционного фонда не начисляются и не выплачиваются. Доход участников этих ПИФ может образовываться за счет роста стоимости активов и выкупа сертификатов по цене, превышающей цену покупки.

Суть схемы финансирования строительства жилья через ПИФ заключается в том, что она предполагает использование целевых облигаций.

В случае жилищного строительства компания-застройщик может выступить эмитентом таких облигаций, а покупатели квартир, соответственно, их держателями. То есть операции с недвижимостью, по сути, превращаются в фондовые, а значит, применяется вполне законная схема рационального использования инвестиционных ресурсов.

Порядок действий основан на том, что эмитентом целевых облигаций и собственником ПИФа фактически выступает одна и та же коммерческая структура, а это означает, что у собственника ПИФа будет два банковских счета:

1. один — обычный расчетный
2. а второй (ПИФ) — фактически оффшорный, т.к. все поступления на этот счет не облагаются налогом на прибыль

А дальше пошагово реализуется следующая процедура:

• фирма, заинтересованная в привлечении инвестиций, совместно с одной из существующих КУА создает свой ПИФ;
• фирма выступает инвестором строительства жилого дома (оформляет право строительства и соответствующее право пользования или собственности на земельный участок);
• фирма-застройщик выпускает целевые облигации, размещаемые на условиях их обмена при погашении на жилые и/или нежилые помещения в строящемся доме. Объем эмиссии облигаций рассчитывается, исходя из сметной стоимости дома по утвержденному проекту. Номинальная стоимость одной облигации принимается равной, например, сметной стоимости 0,1 м2   полезной площади дома, подлежащей передаче инвесторам;
• выпуск облигаций регистрируется в ГКЦБФР;
• КУА выкупает на имя ПИФа, принадлежащего фирме, всю эмиссию облигаций по номинальной стоимости;
• ПИФ перепродает облигации через торговца ценными бумагами (или банк) лицам, покупающим помещения в строящемся доме. Облигации продаются пакетами в количестве, соответствующем площади помещения. Например, покупателю квартиры площадью 146,4 м2 продается 1464 облигаций. Цена продажи облигаций определяется исходя из рыночной стоимости соответствующих помещений на день продажи облигаций. Основное условие продажи и последующего обращения облигаций — они реализуются только пакетом без дробления. Подписанию договора купли-продажи облигаций между покупателем и банком (торговцем ценными бумагами) предшествует подписание договора между фирмой-застройщиком и покупателем помещения. Особенность договора — оплата приобретаемого помещения производится пакетом целевых облигаций (с указанием серии и номеров облигаций, входящих в конкретный пакет);
• в дальнейшем облигации обращаются по законодательству о ценных бумагах. Реестр собственников облигаций ведет независимый регистратор. Владельцу облигаций выписывается сертификат на общее количество облигаций;
• после окончания строительства владелец облигаций предъявляет их к погашению фирме-застройщику и получает в обмен по акту помещение, которое он проинвестировал;
• вся прибыль от перепродажи облигаций (разница между номинальной и рыночной стоимостью) остается на счете ПИФа и не облагается налогами. В составе этой прибыли фактически сэкономлена и разница входящего и выходящего НДС, который образовался бы при продаже недвижимости;
• прибыль со счета ПИФа может быть реинвестирована, материализована в недвижимость (через те же облигации, не размещенные среди инвесторов) или, например, выплачена инвесторам с помощью операций с ценными бумагами или корпоративными правами либо в виде дивидендов на инвестиционные сертификаты.

Венчурный Фонд

Понятие «венчур» (venture) в переводе с английского означает «риск», «рискованное начинание», «рисковое предприятие».

Основоположниками данного вида бизнеса принято считать граждан США Тома Перкинса, Юджина Клейнера, Франка Кофилда, Брука Байерса и др., которые в 50–60 годы разработали новые основополагающие концепции организации финансирования: создание партнерств в виде венчурных фондов, сбор денег у партнеров с ограниченной ответственностью и установление правил защиты их интересов, использование статуса генерального партнера.

Хрестоматийной является следующая история. В 1957 г. некто Артур Рок, служащий инвестиционного банка в Нью-Йорке, получил от своего знакомого, специалиста по полупроводникам, письмо с просьбой найти инвестора, готового профинансировать разработку и выпуск новых кремниевых транзисторов. Из 35 потенциальных инвесторов, с которыми провел переговоры Рок, на предложение откликнулся только один, Шерман Ферчайлд. В результате появилась фирма Fairchild Semiconductor, ставшая праматерью всех американских полупроводниковых компаний. Источник http://services.svdevelopment.com