Перед тем, как отправиться в банк за кредитом, ознакомьтесь с Законом об ипотеке, чтобы чувствовать себя уверенно. Назвать самый лучший банк с самыми выгодными условиями ипотечного кредита невозможно, так как наиболее выгодный вариант зависит от исходных условий и целей, которые преследует Заемщик. В одном и том же банке Вам могут предоставить несколько кредитных продуктов в зависимости от Ваших запросов.

Порядок Ваших действий также будет зависеть от того, на какие цели Вы планируете получить кредит.

Вам необходим кредит на строящееся жилье:

• вначале подбираете вариант квартиры (несколько вариантов на выбор);

• затем выясняете, какой банк (кредитная организация) кредитует данный объект;

• узнаете условия кредитования, если они Вас устраивают, то

• подаете документы на рассмотрение в банк;

• если банк "дает добро", оформляете ипотечный договор.

О выборе банка в данном случае речи не идет, так как конкретный объект кредитует, как правило, только один банк. Однако Вы должны уметь грамотно оценить условия, на которых выдается кредит, внимательно ознакомиться с кредитным договором и знать какие расходы у Вас будут в момент оформления договора и потом, ежегодно и ежемесячно. Об этом пойдет речь чуть ниже.

Покупка квартиры в кредит на вторичном рынке.

Здесь возможны два варианта действий.

Вариант 1.

 Вначале находим квартиру, потом ищем банк, который готов оформить на нее кредит. Это не очень выгодная схема, однако подойдет тем покупателям, которые хотят купить "именно эту" квартиру и готовы оформить кредит на менее выгодных условиях.

Вы выбираете только из тех банков, которые готовы дать кредит под понравившееся Вам жилье. В-остальном схема действий будет стандартна.

Вариант 2.

 Вначале ищем банк, затем подбираем квартиру исходя из той суммы, которую готов нам дать банк. Это экономически более выгодная схема, так как Вы сотрудничаете с тем банком, который предоставит Вам наиболее выгодные

Условия.

 Этот вариант и рассмотрим более подробно.

Шаг 1 Определим Ваши "исходные данные", возможности и пожелания

Соберем воедино всю информацию, которая может понадобиться во время переговоров с банком:

— есть ли справка о доходах (какая сумма в ней указана), каков трудовой стаж на этом рабочем месте;

— каковы доходы супруги (супруга);

— есть ли дополнительные доходы у Вас или вашей супруги, (работа по совместительству, авторские гонорары, проценты с депозитных счетов, доходы с аренды жилья) какими документами они могут быть подтверждены; некоторые банки учитывают не только официальную зарплату, но и "альтернативные" источники дохода;

— какую сумму первоначального взноса Вы готовы внести;

— есть ли другое имущество, которым Вы владеете, депозитные счета, ценные бумаги;

— может ли частное или юридическое лицо выступить Вашим поручителем;

— есть ли у Вас регистрация в том населенном пункте, где Вы планируете оформлять кредит (некоторые банки могут Вам отказать именно по этой причине).

Если по всем пунктам у Вас "хорошие показатели", то Вы выбираете тот банк, который предлагает наиболее выгодные условия. Возможно, что Вы не можете предоставить достаточных доказательств своей платежеспособности, тогда придется выбирать из тех банков, которые готовы будут с Вами сотрудничать. Будьте готовы к тому, что условия кредитов в этом случае будут менее выгодными.

Шаг 2 Анализ семейного бюджета

Первое, что Вам предложат сделать в банке, когда Вы обратитесь за кредитом, это заполнить анкету о доходах и расходах семьи. В некоторых случаях кроме основной графы (доходы и расходы на текупщй момент) могут еще присутствовать варианты пессимистического и оптимистического прогноза.

Пессимистический прогноз — возможные варианты ухудшения финансового положения (например, увеличение расходов на обслуживание автомобиля, рождение ребенка или предстоящие расходы на его обучение, дополнительные расходы на семейный отдых и т. п.).

Шаг 3 Сделаем примерную оценку суммы кредита, которую нам может выдать банк

При одинаковых ежемесячных платежах общая сумма кредита, которую Вам сможет вещать банк, будет зависеть от срока, на который Вы его берете.

Шаг 4 Нужны ли наличные, и сколько?

Первоначальный взнос.

Расходы при оформлении документов (единоразовые).

Дополнительные расходы (ежегодные и ежемесячные).

Первоначальный взнос в разных банках размер первоначального взноса колеблется от 10 до 30 % от оценочной стоимости квартиры.

Не надейтесь, что банк оценит покупаемую Вами квартиру по рыночной стоимости. Ему выгодно перестраховаться, поэтому реально кредит будет рассчитываться от суммы оценки банка, а вовсе не от той суммы, которую Вам необходимо будет заплатить Продавцу. Вам стоит учитывать, что банк оценивает, как правило, стоимость "голого" квадратного метра жилья и совсем не учитывает усовершенствования и дорогие ремонты в покупаемой квартире, тем более мебель. Таким образом, если Вам необходим кредит на сумму, близкую к максимальной, которую может дать банк, Вам следует выбирать квартиры без ремонта, встроенной мебели и бытовой техники.

Т. е. предположим, квартира, которую Вы покупаете, стоит 150 ОООу. е

Вы заявляете банку, что делаете первоначальный взнос 70% (105 ОООу. е.), и вам нужно оформить кредит на 30% от стоимости квартиры, рассчитывая получить у банка 45 ОООу. е..

А банк оценивает квартиру в 145 ОООу. е., и оформляет кредит на 43 500у. е.

В последнее время некоторые банки не только предлагают кредиты с нулевым первоначальным взносом, но и включают дополнительно в кредит сумму, необходимую для оформления договоров ипотеки и купли-продажи. Реально получить такие кредиты достаточно сложно (обязательна справка о доходах с большой "белой" зарплатой, может быть, банк потребует в залог другую недвижимость или наличие поручителей и т. п.). Если же Вы можете оплатить 50% и более от стоимости квартиры, то банк выдаст Вам кредит фактически не проверяя документов, так как в этом случае он ничем не рискует и всегда вернет свои вложения, если Вы не сможете делать взносы по кредиту.

Единоразовые расходы при оформлении документов на квартиру они будут складываться из:

- расходов на оформление договора купли-продажи;

- оплату услуг посредников и

- расходов на оформление ипотечного договора.

Первые два пункта мы уже рассматривали, поговорим о расхдах при формлении ипотеки. единоразовые расходы на оформление ипотеки:

— оплата услуг независимой экспертной оценки;

— комиссия за выдачу и сопровождение кредита (открытие счета, разовая комиссия банку);

— стоимость операций по выдаче ипотечного кредита (до подписания договора купли-продажи) и нотариальное заверение кредитного договора;

— нотариальное заверение договора купли-продажи;

— регистрация квартиры на нового собственника в БТИ (производится сотрудником банка);

— оформление залога.

Расходы за оформление кредитного договора не только различны в разных банках, но и под одними и теми же формулировками скрываются разные понятия. Ваша задача при выборе банка определить полную сумму расходов при оформлении кредита. Банки определяют размер единоразовой комиссии в процентах (от 0,1% до 3%) или единоразовыми платежами (например, ЮОу. е). Большая или маленькая сумма еще ни о чем не говорит!

Во-первых, уточните, какие именно платежи входят в эту сумму. Очень часто банк не включает в эту цифру, например, услуги независимой экспертной оценки и услуг нотариуса, ведь эти суммы Вы платите не банку! А нотариус, называя расходы нотариального оформления, "забывает упомянуть" о налогах или пенсионном фонде, ведь и эти суммы Вы платите не нотариусу, а государству.

Во-вторых, обратите внимание, от какой суммы берутся эти проценты. В одних банках процент начисляется от суммы оформляемого кредита, а в других – от экспертной оценки квартирьА Суммы будут существенно отличаться, особенно, если у Вас большой первоначальный взнос.

Дополнительные ежемесячные и ежегодные расходы в рекламных объявлениях некоторых банков действительно указан процент, который Вы фактически будете платить по кредиту; другие же банки привлекают клиентов низким уровнем процентных ставок и, зачастую, клиент только в процессе заключения договора купли-продажи и оформления кредита на квартиру узнает, что к тем процентам, на которые он рассчитывал, ежегодно или ежемесячно будет добавляться еще некоторая сумма, иногда довольно существенная. Возможные дополнительные платежи: 

– комиссия за сопровождение кредита (банки могут брать комиссию ежемесячно, ежегодно или ежеквартально);

- стоимость операций по ведению ссудного счета.

Обязательные дополнительные платежи:

-страховка имущества, если квартира приобретается на вторичном рынке; или страхование риска потери права собственности, если рынок первичный;

- страховка жизни Заемщика и потери трудоспособности.

Дополнительные платежи увеличивают процентную ставку по кредиту. Фактически они состоят из дополнительных ежемесячных комиссий банку и страховок.