Залог — страховая сумма, которая удерживается с Продавцов в момент совершения сделки до выписки и освобождения квартиры (как правило, 200у. е. на каждого прописанного + дополнительная сумма, если квартира продается с ценностями: мебель, оборудование и т. п.). Если после совершения сделки Продавцы не торопятся освобождать квартиру и выписываться или пытаются что-либо изменить в квартире (демонтировать оборудование, сантехнику, встроенную мебель, и т. п.), то данная сумма направляется на решение этой проблемы: оплачиваются адвокаты (Агентства или Покупателя) и выписка и освобождение происходит по решению суда. Если в квартире прописаны дети, инвалиды или пенсионеры, которые не являются собственниками квартиры, то их выписку Покупатель вправе требовать ДО сделки (т. к. суд обязательно будет на их стороне, и у Покупателя возникнут проблемы).

Залог полностью возвращается Продавцам после своевременной выписки и передачи ключей. Саму процедуру в дальнейшем рассмотрим подробнее.

Организация хранения документов на квартиру и задатковой сумы

Если и у Продавца и у Покупателя есть свои представители (Агентства недвижимости), то вопрос решается просто. Продавец (или, в случае неблагонадежности Продавца, его представитель) принимает на хранение задатковую сумму по расписке (до момента совершения сделки или до подписания задатка на покупаемую в дальнейшем квартиру). А представитель Покупателя организует хранение документов, принимая их на хранение по акту (во избежание попытки повторной продажи или получения еще одного задатка). Так как и тот и другой представитель является либо юридическим лицом, либо частным предпринимателем, то можно быть относительно спокойным за сохранность и денег и документов.

Если представителей нет, хорошо подумайте, как организовать хранение денег и документов.

Что делать, если документов на момент оформления задатка нет на руках (они хранятся у другого лица, или находятся на оформлении/регистрации, или задаток оформляется по доверенности, а документы у хозяина)? Тогда задатковая сумма остается на хранении у представителя Покупателя.

Дополнительно решаются вопросы

Присутствия людей на сделке, возможности передачи телефона, оплаты долгов по коммунальным услугам и пр.

— Если кто либо из Продавцов не может присутствовать на сделке, необходима доверенность. Однако, доверенности, выданные на посторонних людей (не на родственников) вызывают подозрения (а по доброй ли воле была подписана такая доверенность?). Выясните причину, по которой Продавец не может присутствовать на подписании договора. Попытайтесь пообщаться с ним лично или хотя бы по телефону…

— Если супруг/супруга Продавца или Покупателя не могут лично присутствовать на сделке для подписания заявления о том, что он/она не против продажи/покупки квартиры (в тех случаях, когда этого требуют правоустанавливающие документы), заявление можно оформить заранее у любого нотариуса, либо в доверенности должна присутствовать соответствующая запись. — Важно знать, что телефон не является неотъемлемой частью квартиры, он является собственностью телефонного узла. (См. подробнее Глава 7, стр.196)

Размеры штрафных санкций в случае невыполнения условий договора одной из сторон

Если Покупатель необоснованно отказывается от совершения сделки, то он теряет всю сумму задатка. Если Продавец необоснованно отказывается от совершения сделки, то он возвращает полученный задаток и оплачивает штраф в размере задатка, т. е. возвращает, так называемый "двойной" задаток (размеры штрафных санкций могут быть изменены при обоюдном согласии сторон). Внимательно читайте условия предварительных договоров, так как в данном случае Агентства также хотят получить компенсацию.

Прежде чем подписывать предварительный договор, решите следующую задачу.

Задача: Вы продаете свою квартиру и покупаете новую. Цены квартир в даююм случае роли не играют, важны размеры задатков. За свою квартиру Вы получили задаток Ху. е., за покупаемую квартиру дали задаток у. е. Что произойдет, если Покупатель Вашей квартиры или Продавец той квартиры, что Вы решили купить после продажи своей, передумают и откажутся от сделки?

Пример решения: Вы получили, предположим, 1500у. еза свою квартиру и за покупаемую квартиру дали задаток 1ООу. е. Покупатель на Вашу квартиру – передумал, он теряет задаток. 1500у. е. остается Вам, но не торопитесь радоваться. В договоре может быть условие, что 50% из этой суммы получает Агентство (т. е. 750у. е.), а Вы из этих 1500у. е. ЮООу. е уже отдали за покупаемую квартиру, т. е. "наруках"у Вас осталось всего 500у. е. У Вас есть двареишния этой задачи:

1 – отказаться от покупаемой квартиры (задаток в ЮООу. е. при этом Вы тоже теряете ), 250у. е. заплатить Агентству из своего кармана и начинать весь процесс поиска Покупателя и новой квартиры "с нуля", или

2 – срочно искать нового Покупателя на свою квартиру, если еще позволяют сроки.

В большинстве случаев крупные Агентства идут на встречу своим клиентам защищая их интересы; они помогут перенести сроки по покупаемой квартире, найти нового Покупателя на Вашу, сделают все возможное, чтобы защитить Вас, т. к. им важна их репутация. НО, с другой стороны, договор есть договор, всегда будьте готовы к тому, что Вас попросят выполнить то, под чем Вы подписались. Поэтому, прежде чем подписывать предварительный договор, задайте вопрос, что Вас ожидает в той или иной ситуации, какие у Вас будут обязательства, какие возможные потери. Если нужно, внесите изменения в договор. Лучше перестраховаться ДО, чем жалеть ПОСЛЕ.

Условия, при которых договор прекращает свое действие.

Как правило, договор прекращает свое действие после даты, на которую была назначена сделка. Если сделка не произошла по вине одной из сторон, то она выплачивает штрафные санкции. Срок сделки может быть перенесен по взаимному согласию сторон, тогда составляется Дополнение к предварительному договору, где описываются новые сроки и условия.

Оговариваются моменты, в случае которых задаток разрывается без штрафных санкций. Пожары, наводнения, военные действия, изменения законодательства, смерть одного из владельцев квартиры (в этом случае требуется 6 месяцев, чтобы наследники вступили в права наследства, после чего квартира сможет быть продана), а также любые условия по обоюдной договоренности сторон (например, резкие скачки курсов валют…).

Размер задатка

Принимается по договоренности между Покупателем и Продавцом. Его размер может существенно колебаться в зависимости от обстоятельств. Можно рекомендовать 5% от стоимости квартиры, ведь чем больше сумма, тем меньше вероятность расторжения предварительного договора.

Пример: Вы подобрали себе квартиру стоимостью 150 ОООу. е. Но решили "сэкономить" на задатке (или у Вас просто не было свободной наличности в тот момент). Так или иначе, Вы предложили задатка ЮООу. е., на что Продавец дал свое согласие, и предварительный договор был офюрмлен. Спустя некоторое время, появляется новый Покупатель и предлагает за ту же квартиру 153000у. е.

Продавец разрывает договор с Вами. Возвращает Вам двойную задатковую сумму (т. е. Ю00+1000=^2000у. е., учтите, что его расходы при этом составляют всего ЮООу. е., а ЮООу. е. – это Ваши деньги), и получает с нового Покупателя 153000 (т. е. за вычетом расходов – 152000у. е., вместо Ваших 150000у. е.).

Таким образом 2000у. е. разницы и стало причиной того, что Вам предстоит начинать поиск квартиры для себя заново). Возможно, что новый Покупатель предложит более выгодные условия по срокам оформления сделки, тогда ему достаточно заплатить 151000у. е. – и договор с Вами будет расторгнут. В любом случае – чем больше сумма задатка, тем меньше вероятность разрыва предварительного договора.

Предварительный договор оформляется по одному экземпляру для каждой стороны. В случае трехстороннего договора — по одному экземпляру для Продавца, Покупателя и посредника. Каждый участник договора подписывает лично все экземпляры. Предварительный договор не требует нотариального заверения.

Документы, которые подписываются на задатке кроме предварительного договора.

Дополнение к предварительному договору

Может оформляться как в момент подписания предварительного договора, так и после. Может быть как одно дополнение, так и несколько, оформленных в разное время. В дополнении описываются договоренности между Продавцом и Покупателем, которые не вошли в предварительный договор (не были учтены бланком или занимают много места, что не позволяет их полностью описать в договоре, или возникли уже после подписания договора). Это может быть, например, перечень того, что остается в квартире при продаже или продление сроков по предварительному договору.

Продление сроков по предварительному договору должно быть оформлено обязательно в письменном виде. Так как после того, как сроки, указанные в предварительном договоре прошли, он теряет свою юридическую силу.

Договор об оказании услуг (договор на комиссионные) заключается, как правило, между Покупателем и посредником. Покупатель обязуется в момент сделки полностью выплатить сумму за услуги посредника, указанную в договоре.

Протокол об участии в сделке заключается в том случае, когда в сделке участвует два посредника, т. е. и у Покупателя и у Продавца есть свой представитель.

Тогда представитель Покупателя берет на себя обязанности по оформлению документов и проведению сделки (так как он защищает интересы Покупателя и должен гарантировать их правильное оформление).

Предварительный договор оформляется между тремя сторонами: Продавец, Покупатель и представитель Покупателя. Между представителем Покупателя и Покупателем заключается договор об оказании услуг (по которому выплачивается комисионное вознаграждение), а между представителем Покупателя и представителем Продавца заключается протокол об участии в сделке, где первый обязуется выплатить второму часть комиссионных.