При продаже недвижимости, где по правоустанавливающему документу несовершеннолетние дети являются собственниками квартиры нужно получить разрешение на сделку органа опеки и попечительства (опекунского совета). Если ребенок не является собственником, но прописан в квартире, то для его выписки тоже требуется решение опекунского совета.

Дополнительные сведения о покупаемой квартире

Сбор справок, сведений, документов, которые Покупатель сочтет необходимым иметь (перечень см. вначале главы). Кроме того можно поинтересоваться о наличии алкоголиков, наркоманов или "музыкантов" на этаже, узнать мнение соседей о Продавцах и о квартире. Кроме соседей полезную информацию можно узнать у консьержей, участковых врачей, школьных учителей и в районных отделениях милиции.

Подробнее об опекунском совете

Если в продаваемой квартире прописаны или являются собственниками недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (в том числе и дети), то для продажи такой квартиры требуется разрешение органа опеки и попечительства (опекунского совета). В каждом районе при районной администрации действует свой опекунский совет (документы, разумеется, подаются по месту расположения продаваемой квартиры или квартиры, из которой будет выписываться ребенок). Опекунские советы рассматривают документы в следующих случаях:

— в связи с выпиской (снятием с регистрации) ребенка;

— в связи с покупкой квартиры равноценной или большей площади;

— в связи с семейным разъездом (развод родителей, разъезд детей и родителей);

— в связи с выездом на ПМЖ (на основании документа, подтвержденного городским ОВИРом);

— в связи с дарением несовершеннолетним жилплощади.

Недееспособность, ограниченная дееспособность.

(См. Гражданской кодекс)

• От О до 13 лет включительно ребенок недееспособен. Над ним устанавливается опека (кроме того, опека устанавливается над гражданами, признанными судом недееспособными, а также над имуществом этих лиц, если оно находится в другой местности; и над имуществом гражданина, признанного в установленном порядке безвестно отсутствующим). Опекунский совет решает, могут ли его родители (опекуны) представлять интересы ребенка (опекаемого) при операциях с недвижимостью. В нотариальном акте вместо ребенка расписывается опекун (обычно это отец или мать). Присутствия ребенка (опекаемого) на сделке не требуется.

• С 14 до 18 лет ребенок ограниченно дееспособен. Над ним устанавливается попечительство (кроме детей, попечительство устанавливается над гражданами, признанными судом ограниченно дееспособными; над лицами, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно защищать свои права (возраст, здоровье и т. п.). Попечитель не заменяет подопечного, а только дает согласие на его действия. Вывод: на сделке обязательно присутствие и попечителя, и его подопечного. В нотариальном акте расписывается и ребенок (подопечный) и попечитель. Будьте особенно внимательны, когда в сделке участвует ребенок от 15 до 16 лет. До 15-летия за ребенка совершает сделку его опекун — взрослый человек, личность которого легко установить по паспорту. После исполнения 16 лет ребенок сам участвует в сделке, но к этому моменту он также имеет паспорт, и его личность легко установить. А вот от 15 до 16 лет паспорта еще нет, ребенок же участвует в сделке. Покупатель должен быть абсолютно уверен, что договор подписывает "именно тот" ребенок. Не поленитесь и проверьте личность ребенка по ученическому билету, семейному фотоальбому, поговорите с соседями или учителями в школе. Интересное дополнение. В некоторых случаях "ребенок" в возрасте 16- 18 лет (ДО наступления совершеннолетия) может иметь полную гражданскую дееспособность, тогда прохождение опекунского совета не требуется. Полная гражданская деспособность возникает "автоматически", в результате регистрации брака лицом, достигшим 16-ти летнего возраста. Если брак после этого разрывается, то дееспособность сохраняется.

Полная гражданская дееспособность может быть установлена по решению опекунского совета (с согласия родителей или попечителей) или по решению суда (без согласия родителей или попечителей) в следующих случаях:

— если лицо, достигшее 16-ти летнего возраста работает по трудовому договору;

— если оно является отцом или матерью (без регистрации брака);

— если оно желает заниматься предпринимательской деятельностью; полная дееспособность наступает с момента гос. регистрации его как предпринимателя.

Если приостанавливается действие трудового договора или предпринимательской деятельности, то полная дееспособность сохраняется!

• С Шлет молодой человек становится полностью дееспособным.

Прохождение опекунского совета требуется также когда среди собственников есть лица недееспособные или ограниченно дееспособные кроме детей. Кто же входит в эти категории? Лицо может быть признано судом недееспособным, если вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значение своих действий или руководить ими. Возбуждать дело о признании человека недееспособным могут только члены его семьи, органы опеки и попечительства, психиатрические лечебные заведения и общественные организации (т. е., например, соседи или сослуживцы не могут). Справка из психдиспансера еще ни о чем ни говорит, так как, с одной стороны, человек мог просто туда не обращаться, а с другой, он может там состоять на учете (например, лечиться от заикания или депрессии), но при этом быть дееспособным. Ограниченная дееспособность лишает права распоряжаться имуществом и денежными доходами самостоятельно (без разрешения попечителя). Под эту категорию подпадают, как правило, лица, злоупотребляющие спиртными напитками или наркотиками.

Всегда, когда в сделке участвует лицо, находящееся под опекой или попечительством, требуйте прохождение опекунского совета!

Опекунский совет может дать разрешение "без условия" и "под условием".

"Без условия" разрешение выдается, как правило, если семья выезжает на жительство в другую страну.

"Под условием" – ставится условие предварительной покупки определенной квартиры (или ее части), расположенной по определенному адресу (подаются документы на данную квартиру).

Если после получения разрешения опекунского совета, обстоятельства вынуждают Вас покупать другую квартиру, то требуется получение нового разрешения.

Необходимые документы для опекунского совета.

— Заявление родителей, совладельцев продаваемой квартиры и сожителей (всех прописанных в квартире старше 15 лет) — пишется в опекунском совете по образцу.

-Паспорта родителей + ксерокопия (фото, кем и когда выдан, прописка).

— Свидетельство о рождении ребенка + ксерокопия.

— Свидетельство о браке (разводе) + ксерокопия.

— Правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую квартиры + ксерокопии.

— Справки-характеристики БТИ на ОБЕ квартиры + ксерокопии.

— Тех. паспорта на ОБЕ квартиры + ксерокопии.

— Форма №3 из ЖЭКа на квартиру, что продается.

— Справки со школы, дошкольных учреждений, с работы родителей.

• Документы подают оба родителя (даже если на сегодняшний день они находятся в разводе и совместно не проживают).

• Если один из родителей формально есть, но реально не может участвовать в оформлении документов, то опекунский совет предварительно должен принять специальное решение о принятии заявления только от одного родителя.

• Обращайте внимание, если заявление подано только одним родителем, то к нему должно прилагаться:

- или специальное решение опекунского совета о принятии заявления только от одного родителя;

- или "Свидетельство о смерти";

- или "Свидетельство суда о признании второго родителя умершим или без вести пропавшим".

В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Если среди Продавцов было лицо, признанное судом недееспособным и этот факт был скрыт, то сделка признается недействительной.

В Киеве срок рассмотрения документов в опекунском совете— от 8 дней до 1.5 месяцев в зависимости от района.

Задача: Продается квартира, в которой есть среди собственников несовершеннолетние дети. Площадь покупаемой взамен квартиры оказалась меньше. По законодательству уменьшение площади квартиры ущемляет права ребенка и, поэтому, недопустимо. А Вам бы хотелось приобрести именно эту квартиру. Есть ли выход из данной ситуации?

Решение просто: Покупаемая квартира может быть сформлена в неравных долях. Т. е. на ребенка оформляется такое количество кем., которое необходимо для положительного решения опекунского совета, а вся остальная часть делится между остальными дееспособными участниками сделки.

Пример: Продается квартира общей площадью 80 кем,., в которой собственниками е равных долях являются двое взрослых и двое несовершеннолетних детей. В замен приобретается квартира общей площадью 70 кем. Как оформить договор купли-продажи, чтобы, права детей не были нарушены?

Решение:

Шаг 1. Определим, сколько кем,, приходилось на ребенка на старой квартире: 

80/4=20квм.

Шаг 2. В новой квартире на каждого ребенка должно быть также оформлено

Не менее 20квм.

2(детей) * 20квм.=40квм. в новой квартире будет оформлено на детей.

Остальная площадь 70квм.-40квм.=30квм. оформляется на родителей (по 15квм,.на каждого).

Шаг 3. Итог: в договоре указывается доли в %, по 29% – детям и по 21% - родителям.