От Покупателей может присутствовать один из будущих владельцев квартиры (ведь в случае отказа они рискуют потерей задатка). Возможно также присутствие просто представителя Покупателя. В этом случае либо должна быть оформлена соответствующая доверенность, либо должен быть грамотно составлен предварительный договор. Чтобы в случае расторжения задатка по вине Покупателя, Продавец получил бы сумму, определенную в штрафных санкциях. Т. е. ответственность за нарушение условий договора должен нести не Покупатель (он ведь может объявить, что не давал своего согласия на заключение предварительного договора, он его не подписывал), а представитель Покупателя, который и поставил свою подпись под предварительным договором.

От Продавцов (для обеспечения безопасности Покупателей) необходимо потребовать присутствия их всех на подписании предварительного договора. Иначе может возникнуть ситуация, когда в день подписания договора купли—продажи окажется, что кто-то из собственников не желает продавать квартиру, не согласен с ценой (у него есть Покупатель на большую сумму), и т. д. и т. п.

Перечень моментов, которые оговариваются на задатке Вначале огласим весь список, затем подробно пройдемся по каждому из пунктов.

^ Цена квартиры и валюта, в которой происходит расчет. ^ Оплата госпошлины и пенсионного фонда. ^ Оплата услуг нотариуса и место проведения сделки. ^ Оплата справок на квартиру, наличие долгов и вариант их погашения. ^ Оплата справок об отсутствии налогового залога, согласия супруга/супруги на продажу/покупку квартиры и услуг нотариуса. ^ Сроки оформления сделки. ^ Сроки освобождения и выписки бывших владельцев. ^ Размер залога. ^ Организация хранения документов на квартиру и задатковой сумы. ^ Решаются вопросы передачи телефона, присутствие людей на сделке (или доверенности на проведение сделки) и пр. ^ Размеры штрафных санкций в случае невыполнения условий договора одной из сторон, условия, при которых договор прекращает свое действие. ^ Определяются форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства, при наступлении которых договор может быть расторгнут без применения штрафных санкций).

Если большинство из перечисленных выше вопросов могли быть оговорены еще на просмотре, до задатка, то спорные и проблемные вопросы (телефонизация, прописка/выписка, доверенности, долги, квартиры под залогом, арестом) лучше оставить на момент оформления задатка, где в спокойной и деловой обстановке всегда можно найти решение, которое устроит обе стороны. Теперь подробно рассмотрим каждый из пунктов.

Цена квартиры и валюта, в которой происходит расчет следует отметить, что по существующему законодательству, расчет может происходить только в национальной валюте (в предварительном договоре все суммы указываются в гривнах), однако, в период от заключения предварительного договора до сделки курс гривны может поменяться, поэтому все суммы "привязываются" к какой-то более стабильной валюте (обычно это доллар). Все нюансы по этому вопросу оговариваются в предварительном договоре или в Приложении к нему. Особенно это становится актуально, когда курсы валют нестабильны. Пока еще есть возможность указывать в договорах купли-продажи сумму в диапазоне от реальной рыночной суммы до суммы, указанной в. справке-характеристике БТИ. На сегодняшний день оценка БТИ, основанная на оценке по остаточной стоимости, очень далека от реальной рыночной цены квартиры. Соответственно это влияет на расходы при оформлении.

Покупателю, в целях безопасности, всегда выгодно оформление по реальной стоимости (если сделка по решению суда будет признана недействительной, то он в качестве компенсации получит сумму, указанную в договоре). Продавец же, с целью экономии, может настаивать на оформлении по стоимости, указанной в справке-характеристике БТИ, при этом он должен отдавать себе отчет, что уклоняется от уплаты налогов (со всеми вытекающими последствиями), кроме того и Покупателя склоняет на неправомочные действия.

На оформлении по реальной стоимости может настаивать и Продавец, если ему нужен документ о происхождении денег (например, в случае вывоза их за границу или подтверждение законности происхождения доходов).

В ближайшее время готовится изменение в законодательстве — оценка будет проводится близко к рыночной стоимости, и все разногласия разрешатся сами собой.

Оплата госпошлины, пенсионного фонда и подоходного налога обычно Продавец оплачивает госпошлину (1% от суммы, указанной в договоре) и подоходный налог (см. подробнее Глава 6, стр.178), а Покупатель — пенсионный фонд (также 1% от суммы, указанной в договоре).

По устоявшейся на сегодняшний день практике, если одна из сторон настаивает на оформлении по реальной стоимости, а вторая сторона не согласна, то первая сторона доплачивают за вторую разницу в сумме при оформлении договора купли-продажи.

Пример: Квартира продается по цене 100000у. е., оценка БТИ- 20000у. е. Вариант 1.В договоре купли-продажи указывается реальная иена и все с этим согласны, тогда:

- Продавец оплачивает госпошлину 1% – ЮООу. е.

- Покупатель оплачивает пенсионный фонд 1% – ЮООу. е.

Вариант 2. В договоре купли-продажи указывается оиенка БТИ и все с этим согласны, тогда:

- Продавец оплачивает госпошлину 1% – 200у. е.

- Покупатель оплачивает пенсионный фонд 1 % – 200у. е.

Вариант 3. В договоре купли-продажи указывается реальная иена, а Продавец настаивает на оформлении по оценке БТИ, тогда:

- Продавец оплачивает госпошлину 1% от оценки БТИ – 200у. е.

- Покупатель оплачивает:

- пенсионный фонд 1% от реальной стоимости квартиры – ЮООу. е.

- а также доплачивает за Продавца госпошлину Ю00-200=800у. е. Всего-1800у. е.

Оплата услуг нотариуса и место проведения сделки сумма по оплате услуг нотариуса обычно делится пополам между Покупателем и Продавцом, но возможны любые другие варианты по обоюдному согласию Продавца и Покупателя, как и в случае с оплатой госпошлины и пенсионного фонда. У разных нотариусов стоимость услуг может незначительно колебаться, кстати, не всегда государственный нотариус оказывается дешевле частного. Как правило, при выборе места проведения сделки руководствуются не столько ценами на услуги, сколько удобством условий проведения сделки и расчетов. Чаще всего право решающего голоса в выборе места остается за Покупателями. Часто оно диктуется условиями, например: – в случае, когда часть денег берется в банке под залог приобретаемой недвижимости, сделка проводится только в банке;

— наследство и договора пожизненного содержания оформляются только государственным нотариусом по месту нахождения квартиры;

— а "цепочки" стараются оформлять у одного нотариуса в один день, чтобы не перевозить наличные с места на место.

Есть еще два момента, которые следует учитывать, делая выбор между частным и государственным нотариусом. Момент первый: С точки зрения сохранности архивов, конечно же предпочтительнее государственные конторы (они десятилетиями находятся по одним и тем же адресам), частный же нотариус может переехать или вовсе лишиться лицензии (в этих случаях архивы конечно же тоже не пропадают и их можно отыскать). Кстати, подумайте, зачем Вам могут понадобиться архивы… Момент второй: В случае признания сделки недействительной по вине нотариуса (бывают и такие случаи), спор решается, как правило, в суде. Частный нотариус несет ответственность своим имуществом и лицензией (он сделает все возможное, чтобы не доводить дело до суда), государственный же является госслужащим, и судиться Вам придется не с ним, а с государством!

Оплата справок на квартиру справки из БТИ, Киевэнерго, Ф-3, об отсутствии долгов по коммунальным платежам и телефону готовятся ДО сделки и оплачиваются Продавцом.

Кроме этого, в момент сделки нотариусом из единого реестра берется справка об отсутствии запрета на квартиру (т. е. о том, что квартира не заложена, не находится под арестом) — она также оплачивается Продавцом в момент сделки.

После сделки договор купли-продажи регистрируется нотариусом в едином реестре, стоимость регистрации оплачивается Покупателем.

Если по квартире есть большой долг по коммунальным платежам, проанализируйте, может быть, Продавец подписывает Предварительный договор только для того, чтобы оплатить долги? В таких случаях можно не рисковать и не оплачивать долги по квартире из суммы задатка, а погасить их в момент сделки, т. е. Продавец попросту недополучает определенную сумму при расчете за квартиру, а Покупатель после сделки сам гасит все долги. Однако в ЖЭКах обычно не вьщают справок на квартиры с долгами, тем более их не приватизируют. Эти вопросы можно решить с помощью гарантийного письма (в этом Вам может помочь Агентство недвижимости).

Оплата справок об отсутствии налогового залога и согласия супруга/супруги на продажу/ покупку квартиры.

— Справка об отсутствии налогового залога — свидетельство о том, что у Вас нет долгов в налоговой инспекции. Берется нотариусом в момент сделки на каждого Продавца и каждого Покупателя в отдельности (оплачивает каждый сам за себя).

— Если Покупатель квартиры состоит в браке и супруг/супруга не будет указан явно в договоре купли-продажи, то он/она должен подать нотариально заверенное заявление о том, что не возражает против покупки. Супруг/супруга Продавца также подает заверенное нотариусом заявление о том, что он/она не возражает против продажи квартиры. Исключения см. Приложение 1, стр.226 Согласие супруга может быть оформлено как в момент совершения сделки так и заранее у любого нотариуса. Оплачивает каждый сам за себя.