В некоторых случаях (в зависимости от обстоятельств) могут потребоваться дополнительные обязательные документы. ^ Вторая категория — справки и сведения, без которых сделка может состояться, но которые нужны Покупателю, чтобы обеспечить свою безопасность.

Документы, которые обязательно нужны на сделке

Продавцы готовят следующие документы:

• правоустанавливающий документ на квартиру (техпаспорт нужен, если документы первичные или если Покупатели берут кредит в банке);

• справка-характеристика БТИ;

• справка из ЖЭКа о том, что в квартире не прописаны и не проживают несовершеннолетние дети;

-если дети не являются собственниками продаваемой квартиры, но прописаны в ней на момент совершения сделки, требуется решение опекунского совета на их выписку с указанием точного адреса, по которому они будут выписываться (лучше всего, если Продавцы квартиры, готовясь к ее продаже, заранее пройдут всю процедуру и выпишут детей-несобственников ДО совершения сделки);

- если дети являются собственниками продаваемой квартиры, то берется справка Форма №3 (о том, кто прописан в квартире), и прилагается решение опекунского совета на продажу квартиры с указанием точного адреса, по которому будет покупаться жилье для детей;

• документы, удостоверяющие личности Продавцов (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников + идентификационные коды на всех, включая грудных детей и иностранцев);

• документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти, брачный договор);

• справка об отсутствии запрета и ареста на квартиру (вытяг), берется нотариусом во время сделки из единого реестра;

• справка об отсутствии налогового залога, также оформляется нотариусом во время сделки.

Это был перечень документов предоставляемых Продавцом в обязательном порядке при любой сделке по отчуждению недвижимости.

В некоторых случаях (в зависимости от обстоятельств) могут потребоваться дополнительные обязательные документы.

— Доверенность (или Доверенности).

- Согласие супруга на продажу квартиры. Оформляется если того требуют правоустанавливающие документы. Если супруг на сделке будет присутствовать, то согласие оформляется непосредственно в момент сделки, в противном случае оно может быть оформлено заранее у любого нотариуса.

- Если не удается точно определить, состоял ли Продавец в браке на момент приобретения квартиры, то во время сделки оформляется заявление о том, что он не состоял в браке на момент покупки квартиры.

- Если Продавец в браке состоял, но по закону для отчуждения объекта недвижимости согласие второго супруга не требуется, то предоставляется брачный контракт или во время сделки оформляется заявление Продавца о том, что при заключении брака брачный контракт не подписывался.

-Разрешение Органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости, а также.

- Заявление от родителей, усыновителей или опекунов про их согласие на удостоверение сделки. В том случае, если недееспособен или ограниченно дееспособен ребенок или взрослый. Оформляется во время сделки.

- Заявление от родителей, усыновителей или опекунов о том, что нотариально удостоверенный договор подписал именно тот несовершеннолетний, законными представителями которого они являются. Это касается исключительно тех случаев, когда несовершеннолетнему от 15 до 16 лет, так как от 16 до 18 лет личность ребенка удостоверяется по паспорту. Оформляется во время сделки.

- Решение суда, вступившее в силу о признании лица недееспособным или ограничено дееспособным (в том случае, если это лицо — взрослый человек).

- Опекунское удостоверение (в том случае, если недееспособен или ограниченно дееспособен взрослый человек).

— Решение суда о признании лица без вести отсутствующим или умершим (без него второй супруг не может продать квартиру, невозможно получить решение опекунского совета, невозможно выписать давно отсутствующего, но прописанного жильца). Решение суда может быть отменено, если пропавший найдется, но сделка по продаже квартиры сохранит свою силу.

— При продаже доли в общей собственности требуется заявление собственников всех остальных частей о том, что они отказываются от права преимущественной покупки.

Покупатели в свою очередь готовят:

— документы, удостоверяющие личности Покупателей (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних будущих собственников + идентификационные коды на всех);

— документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти, брачный договор).

Дополнительно могут понадобиться:

— доверенность (или доверенности);

— согласие супруга;

— разрешение Органа опеки и попечительства, если взамен ранее проданной квартиры Покупателей по условиям решения опекунского совета должна быть куплена именно эта квартира (+ дополнительно все справки, заявления и удостоверения, необходимые в этом случае, полный перечень которых был приведен выше).

Справки и сведения, без которых сделка может состояться, но которые нужны Покупателю, чтобы обеспечить свою безопасность.

— ЖЭК – справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

— ЖЭК — форма №3 – справка о том, кто прописан в квартире.

— Киевэнерго – справка об отсутствии задолженности по электроэнергии.

— Справка об отсутствии задолженности за телефон (городские разговоры и "межгород") — две отдельные справки из двух разных организаций.

— Другие документы, которые Покупатель сочтет необходимыми. Например:

- какой — либо документ с фотографией, для несовершеннолетних от 15 до 16 лет;

- справка из психо— и наркодиспансеров;

- сведения о градостроительных перспективах района, в котором находится приобретаемый объект;

- любые другие справки и сведения.

Сбор этих справок должен контролироваться Покупателем или его представителем, так как Продавец в них не заинтересован, а в случае существования проблем по квартире, может даже способствовать получению справок незаконным путем.

□ Готовимся к сделке

Теперь поговорим о подготовке тех документов, которые должны быть готовы заранее к ср. совершения сделки.

На подписании предварительного договора, как правило, документы на квартиру передаются на хранение представителю Покупателя. Сбор всех необходимых справок Продавец и представитель Покупателя осуществляют сообща, документы на квартиру всегда находятся у представителя Покупателя. Итак: ^ Прежде всего приводим в порядок :

— правоустанавливающие документы на квартиру,

— паспорта всех участников,

- о задолженности по телефону,

- опекунский совет,

- все остальные документы, которые нужны для данной сделки. ^ Параллельно со сбором справок на квартиру, если нужно, решаем с Покупателями вопросы кредита в банке.

Приводим в порядок документы

— Правоустанавливающие документы на квартиру:

- приватизируем, если она не приватизирована;

- регистрируем в БТИ, если на документах не оказалось штампа;

- исправляем ошибки, описки и неточности;

- уточняем, не изменялись ли названия улиц (если изменялись, получаем соответствующие справки).

— Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки:

- вклеиваем недостающие фотографии;

- исправляем грамматические ошибки, описки, неточности.

— Получаем идентификационные коды для всех Покупателей и

Продавцов (даже для грудных детей и иностранцев!).

Собираем необходимые справки

Справка-характеристика БТИ (выписка из реестра) делается 1неделю, 2 недели или месяц.

Заказываем в БТИ (Адрес, номера кабинетов, график работы и расценки для Киева см. в Приложении 8, стр.335)

При себе необходимо иметь следующие документы:

— Правоустанавливающий документ на квартиру (+ ксерокопия).

— Техпаспорт (+ ксерокопия) нужен в том случае, если у Вас первичные документы на квартиру, во всех остальных случаях он необязателен.

— Паспорт владельца квартиры + сам владелец (один из владельцев), или доверенное лицо со своим паспортом и оригиналом доверенности (+ ксерокопия доверенности).

— Деньги на оплату справки (в зависимости от срока).

Процедура:

На сегодняшний день в Киевском БТИ осуществляется предварительная запись на прием. Записаться можно в любое время, при себе нужно иметь документы. Предварительная запись сократила очереди в кабинеты, и существенно экономит Ваше время.

Шаг 1 Заходим в кабинет, предъявляем документы, получаем квитанцию к оплате и бланк заявки на получение справки-характеристики.

Шаг 2 Оплачиваем квитанцию, заполняем бланк и возвращаемся в тот же кабинет, к тому же столику, где были в первый раз.

Шаг 3 Заполненный бланк заявки и копии документов остаются в БТИ, а оригиналы — у вас. На обратной стороне проплаченной квитанции Вам укажут дату, когда на квартиру для ее осмотра придет мастер БТИ, и дату получения готовой справки-характеристики.

Если в продаваемой квартире проводилась перепланировка, документы на которую не были оформлены, то с получением справки-характеристики могут возникнуть проблемы (подробнее см. раздел Перепланировка стр.132).

Если квартира находится в доме, который совсем недавно сдан в эксплуатацию, в БТИ может не оказаться данных по балансовой стоимости квартиры, и документы у Вас не примут. Можно самому получить справку о балансовой стоимости

— в ЖЭКе (бесплатно и быстро, если есть возможность) или

— заказать экспертную оценку у частного оценщика (1-3 дня, 300-500 грн.) и принести ее в БТИ. На основании этой оценки Вам выдадут справку-характеристику.

При получении справки-характеристики необходимо

Удостовериться в отсутствии опечаток и ошибок (правильное написание имен, фамилий, адресов, соответствие метража в справке БТИ и правоустанавливающем документе), а также наличие всех обязательных атрибутов:

-имя, отчество и фамилия особы, которой выдается справка-характеристика (один из собственников или доверенное лицо собственника);

— адрес объекта;

— регистрационный номер объекта;

— название правоустанавливающих документов на жилье;

— имена, отчества и фамилии всех собственников квартиры; -размер доли каждого собственника в общей собственности на жилье (сумма всех долей должна составлять единицу или 100%, если доли указаны в процентах);

— цель выдачи справки-характеристики (продажа всей квартиры, части ее, дарение и т. п.);

— балансовая стоимость объекта.

Справка-характеристика действительна в течение 3-х месяцев со дня ее выдачи.

После того, как справка БТИ заказана, можно не спеша заняться сбором всех остальных справок.